25.05.2015
Невольными участниками рынка медицинской недвижимости оказались компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Особых видов на недоразвитую отрасль у застройщиков нет – поликлиники им приходится строить «в нагрузку» при комплексном освоении территорий. И передавать государству. Чаще всего безвозмездно. Затраты на возведение объекта медицинского назначения могут достигать 1,5 млрд рублей, а механизм возмещения социального оброка находится только на стадии разработки.
Мейджоры жилищного рынка по собственной инициативе поликлиники, как правило, не строят. Эти объекты являются для них «социальным обязательством» при освоении крупных площадок, наряду с детскими садами и школами, без которых порой невозможно утвердить проект застройки и получить разрешение на проведение работ. «Объекты здравоохранения – не слишком доходный бизнес для застройщика. В основном строительство медицинской недвижимости определяется необходимостью, которую диктуют городские власти», – говорит генеральный директор строительной компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец. VM проанализировал предложение на первичном рынке жилья Москвы и выяснил, что в попавших в выборку 70 проектах со сроком сдачи после 2014 года запланировано построить 18 медицинских объектов – поликлиник и консультационно‑
ТРУДНОСТИ ВВОДА
Градостроительный кодекс РФ предполагает наличие региональных и местных нормативов проектирования – показателей допустимого уровня обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры и их территориальной доступности. В Москве, например, каждая тысяча жителей должна быть обеспечена поликлиническим обслуживанием мощностью 17,6 посещения в смену, в Московской области – 18,8 посещения в смену, в Санкт‑Петербурге – 16,8 и так далее.
«Поликлиника должна обеспечивать нужды не только того количества жителей, на которое рассчитан жилой комплекс. Если в близлежащих комплексах нет поликлиники, то это берется в расчет. И наоборот, если по‑ близости от нового проекта уже есть учреждение и его мощностей достаточно для новоселов, то еще одну клинику строить никто не будет», – говорит представитель компании «Самолет Девелопмент». Как правило, полный набор инфраструктуры, включая медицинский центр, возводится при комплексном освоении территорий. Новостройки в уже состоявшихся районах чаще всего не располагают поликлиниками, поэтому агенты по продаже жилья активно предлагают потенциальным жителям те учреждения, что имеются поблизости. Такой маркетинговый ход позволяет повысить привлекательность объекта без лишних вложений. «Рядом с жилым комплексом находятся все необходимые объекты инфраструктуры: медицинские учреждения, продуктовые магазины, школы, детские больницы, пять вузов, стадион, кукольный театр, гостиницы, аптеки, парикмахерские и пр.», – отмечается на сайте ЖК «Триколор».
Для покупателей решающую роль при выборе жилья играет не только цена, месторасположение и коммунальные параметры, но и необходимая для комфортной жизни, работы и отдыха инфраструктура, включая медучреждения, говорит генеральный директор «Мортон‑Инвест» Антон Скорик. Если при проектировании в ЖК все‑таки запланирована поликлиника, то застройщик финансирует и выполняет социальный подряд «под ключ». Проектированием и оснащением такого объекта, как правило, занимаются субподрядчики. «Строительство и в некоторых случаях проектирование берут на себя сами застройщики. А вот монтажом медицинского оборудования занимаются узкоспециализированные компании, так как для этого вида работ нужно свидетельство о допуске. Они‑то чаще всего и получают такие документы, крупным застройщикам общего профиля это неинтересно», – считает главный специалист СРО НП «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» Юрий Шлычков.
Реализация такого объекта, как поликлиника, сопровождается определенным набором отягощений, объясняет Александр Зубец: «Поликлинику нужно согласовывать не только как сам проект с точки зрения строительства, нужно отдельно утверждать с Министерством здравоохранения ее наполнение и перечень оборудования». Участники рынка жилой недвижимости отмечают, что значительная доля инвестиций в строительство поли‑ клиники приходится на ее «начинку» – оборудование, выполнение технических требований к помещениям для его эксплуатации (дополнительная защита, усиленные стены, улучшенная вентиляция), что, естественно, приводит к удорожанию строительно‑монтажных работ. В компании «Метриум Групп» вложения в строительство одного медицинского объекта оценивают в сумму от 500 млн до 1,5 млрд рублей. В ГК «МИЦ» предлагают рассчитывать инвестиции по формуле «1–1,2 млн руб‑ лей на одно посещение в смену». То есть на строительство, отделку и монтаж оборудования одной поликлиники на 750 посещений в смену может потребоваться 750–900 млн рублей.
ДОЛЕВАЯ ПРОРУХА
Построив и введя в эксплуатацию социальный объект, застройщик безвозмездно передает его на баланс города. Такая схема характерна для московских застройщиков, которые за счет высокой маржи могут самостоятельно профинансировать строительство социального объекта, утверждает Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев», реализующей проекты массовой жилой застройки эконом‑ класса в трех регионах. «Рентабельность московских площадок кардинально отличается от рентабельности региональных. Цены на недвижимость в крупных городах вообще мало зависят от себестоимости строительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией, транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в такой недвижимости очень опосредованная.
Наличие поликлиники или детского сада может быть условием конкурса, на котором разыгрывается площадка для застройки, – описывает ситуацию Кошелев. – Когда мы говорим о массовой застройке в сегменте доступного жилья стоимостью от 35–40 тысяч рублей за кв. м, то маржи явно не хватит. А федеральный закон №214 [«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». – VM] не позволяет застройщику тратить на инфраструктуру деньги дольщиков». Как вариант для строительной компании – оставить часть площадки ЖК под социальную инфраструктуру, созданием которой будет заниматься муниципалитет или регион. При этом нет гарантии, что на эти цели найдутся средства в местных бюджетах и социальные проблемы новых микрорайонов будут решены в срок.
Осенью 2013 года к президенту Путину обратились жители микрорайона «Московский» в Краснодаре с просьбой прекратить бездумную застройку территории и решить проблему отсутствия поликлиник, школ, детских садов. К письму жители приложили доку‑ менты, в которых говорилось, что в границах микро‑ района проживает более 26 тысяч человек, что превышает действующие нормы в 1,4 раза, а социальной инфраструктуры не создано. При этом к микрорайону планировалось присоединить еще один участок для застройки на 3,8 тысячи жителей, и снова без намека на социальные объекты. Краевые и городские власти на просьбу жителей все‑таки отреагировали: в апреле нынешнего года в «Московском», наконец, открылись две миниполиклиники на первом и втором этажах одного из жилых домов. О полноценной отдельно стоящей поликлинике местные власти пока только задумываются. «Если медучреждение не справляется с количеством пациентов, давайте вопрос поставим и вынесем на совещание.
Если нужна полноценная поликлиника, она должна здесь быть», – отреагировал на запрос жителей врио губернатора Краснодарского края Вениамин Кондратьев. «В законодательстве обязательства по созданию инфра‑ структуры при массовой застройке четко не прописаны – ни для застройщиков, ни для государства, – говорит Кошелев. – Это вызывает множество проблем». По свидетельству Александра Зубца из «Новых Ватутинок», бывает, что и город отказывается принимать на баланс социальную инфраструктуру: «Это может быть и садик, и школа, и поликлиника. Тогда девелопер вынужден искать оператора на объект, продавать или сдавать его в аренду». Сделать ответственность за вновь возводимые социальные объекты явной, а все сопряженные с этим процессы предсказуемыми намерены в Министерстве строительства и ЖКХ РФ. Летом прошлого года на совещании, посвященном социально‑экономическому развитию Самарской области, Владимиру Путину доложили о местном опыте: город выкупил у застройщика по себестоимости детский сад.
Аналогичная схема работы была предложена для всех социальных объектов. По итогам поездки президент дал поручение Минстрою изучить региональный опыт и проработать универсальный подход к передаче социальных объектов, возводимых в формате комплексного освоения территорий. Предполагается такая схема: застройщик получает от муниципалитета заказ на объекты инфраструктуры, проектирует их, проходит госэкспертизу проекта и сметы, строит, вводит в эксплуатацию, а затем про‑ дает их муниципалитету по себестоимости. У города, соответственно, появляется обязанность выкупить этот объект. «Важно, что застройщик не может заработать на таком объекте ни рубля, но привлекательность своего объекта повысит, а муниципалитет сможет планировать свои расходы, – рассуждает Владимир Кошелев. – Насколько мне известно, в Минстрое сейчас разрабатывается соответствующий законопроект». Прокомментировать VM работу по этому президент‑ скому поручению в Минстрое не смогли, зато рас‑ сказали об инициативе, коррелирующей с успешным региональным опытом. «В настоящее время формируется реестр типовых проектов социальной инфра‑ структуры, в котором уже есть и несколько медицинских объектов. Реестр позволит сократить расходы на строительство бюджетных учреждений. Проект будет разработан, его нужно будет только «привязать» к местности», – пояснили в ведомстве.
Решается проблема медицинской инфраструктуры и за счет открытия офисов врачей общей практики в нежилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов. Создание одного офиса, по оценкам застройщиков, в среднем может потребовать 50 млн рублей инвестиций. Согласно распространившейся по стране схеме, застройщик передает (в некоторых случаях продает) городу помещение, далее оно сдается по льготной аренде частному медицинскому оператору, который обслуживает население по ОМС (подробнее – в материале «Наряд на «Рядом», VM #18‑19 (43‑44) от 16 июня 2014 года).
Бюджетные вливания минимальны, поэтому такой формат популярен на местах. Пионер этого направления питерская компания Euromed Group, организовавшая офисы врачей в нескольких регионах, предлагает при комплекс‑ ной застройке не ограничиваться одним врачебным кабинетом, а создать сеть медицинских учреждений. «Район на 50 тысяч жителей может строиться в течение пяти лет, еще пять лет может решаться вопрос о строительстве поликлиники. Получается, что 10 лет люди живут без инфраструктуры, – рассуждает директор по развитию Euromed Group Илья Иванов. – Офисы врачей общей практики могут облегчить эту ситуацию, но подход должен быть комплексным. Для комплексных застроек мы предлагаем гибкую систему – создать несколько мини‑клиник по ходу строительства и заселения района, а затем возвести один консультационно‑
Полноценный же девелопмент в медицине пока не работает. «Мы не рассматриваем строительство объектов здравоохранения как отдельное направление бизнеса, а занимаемся их возведением для улучшения качества жизни будущих жителей», – категоричны в ГК «МИЦ». Александр Зубец прогнозирует, что у медицинской недвижимости есть все шансы приобрести статус коммерческой, так как «на медицинские услуги всегда существует огромный и бесконечный спрос», но о четком интересе со стороны девелоперов общего профиля не говорит. Один из лидеров рынка недвижимости, ГК «Мортон», занимается строительством Щелковского перинатального центра, но как генподрядчик – по заказу и за счет бюджета Московской области. Робкий шаг в сторону самостоятельного медицинского девелопмента сделала ГК «СУ‑155», начавшая развивать собственную сеть поликлиник «Медиклуб».
Первая амбулатория открылась в сентябре 2014 года на первом этаже жилого дома в московском районе Зюзино. Объем инвестиций в объект составил 26 млн рублей. Рассказать подробнее о проекте в группе на момент сдачи номера не смогли, но задачи заработать на этом бизнесе у «СУ‑155», судя по всему, нет. Клиника, как опция в корпоративном пакете, предназначается в основном для работников компании‑застройщика.
